Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra nhiều quy định mới nhằm “gỡ khó” và khuyến khích doanh nghiệp trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội. Một trong những điểm nổi bật là quy trình thực hiện thủ tục đầu tư cho các dự án này đã được rút gọn đáng kể, giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian và chi phí thực hiện dự án.
Khuyến khích đầu tư dự án nhà ở xã hội
Theo bản tin mới công bố của Hội Môi giới Bất động sản (VARS), Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra nhiều quy định mới nhằm “gỡ khó” và khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội. Cụ thể, Điều 83 của Luật đã quy định rõ ràng hơn về việc bố trí đất cho phát triển nhà ở xã hội, nhằm khắc phục tình trạng thiếu quỹ đất cho phân khúc này trong thời gian qua.
Luật Nhà ở 2023 yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội theo chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.
Nghị định 100/2024/N-CP (Nghị định 100) cũng đã quy định chi tiết về việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Nghị định này hướng dẫn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định rằng chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư.
Đại diện VARS cho biết quy trình thực hiện thủ tục đầu tư cho dự án nhà ở xã hội đã được rút gọn đáng kể, giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian và chi phí. Từ ngày 1/8, theo Luật Nhà ở mới, chủ đầu tư không cần thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất miễn phí.
Ngoài ra, khoản 2 Điều 22 của Nghị định 100 đã xác định rõ các thành phần cấu thành tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội, làm cơ sở để tính lợi nhuận tối đa là 10% tổng chi phí đầu tư cho phần diện tích này. Chủ đầu tư cũng có thể thu lợi từ phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại, chiếm tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong dự án.
Đối với việc lựa chọn chủ đầu tư cho dự án nhà ở xã hội thông qua hình thức đấu thầu, Khoản 5 Điều 21 Nghị định 100 đã quy định rõ tiêu chuẩn đánh giá năng lực và kinh nghiệm của nhà đầu tư.
Bên cạnh các quy định khuyến khích đầu tư vào nhà ở xã hội, Nghị định 100 cũng nới lỏng các điều kiện để hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, nhằm tạo điều kiện cho những người có nhu cầu chính đáng dễ dàng tiếp cận loại hình này.
Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
Theo Khoản 1 Điều 29 của Nghị định 100, trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của họ (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Đại diện VARS cho rằng, điều này có nghĩa là những đối tượng theo quy định tại Điều 76 của Luật Nhà ở mà chưa sở hữu nhà ở tại tỉnh, thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội sẽ đủ điều kiện mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội. Luật mới không chỉ quy định cụ thể trường hợp được hưởng chính sách mà còn gỡ bỏ những quy định gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý nhà nước và người dân, như thuật ngữ “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của hộ gia đình” hay giới hạn quyền sở hữu nhà ở tại địa phương nơi có dự án.
Điều này đồng nghĩa với việc những người có nhu cầu mua nhà ở xã hội và đang sống cùng gia đình đông thế hệ sẽ không cần phải “lóc cóc” tách khẩu để được chính quyền xác nhận là chưa có nhà. Cơ quan quản lý nhà nước cũng sẽ có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn và không mất thời gian “lăn tăn”, đồng thời loại bỏ tâm lý e ngại và trách nhiệm của cán bộ quản lý địa phương trong việc xác nhận quyền sở hữu nhà của người dân.
Ngoài ra, Nghị định cũng quy định thời hạn mà các cơ quan có thẩm quyền phải xác nhận thông tin về sở hữu nhà ở của người đăng ký và điều kiện thu nhập, đáp ứng nhu cầu “bao giờ được xác nhận” của người dân.
Ông Nguyễn Hoàng Nam, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS và Tổng giám đốc G-HOME, cho biết theo Luật mới, các chủ đầu tư nhà ở xã hội không còn bắt buộc phải dành ra 20% diện tích để cho thuê trong 5 năm trước khi được phép bán. Điều này sẽ “cởi trói” lớn cho thị trường, bởi đơn giá cho thuê hiện tại được công khai trên các cổng thông tin, nhưng vẫn cao hơn mức giá mà người dân tự cho thuê. Thêm vào đó, thủ tục pháp lý cũng rất phức tạp. Việc mua bán hay cho thuê nên được để thị trường tự quyết định.
